ПРАВИЛА ВЫПОЛНЕНИЯ ОТДЕЛОЧНЫХ И РЕМОНТНЫХ РАБОТ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ

Разработали правила выполнения отделочных и ремонтных работ для арендаторов, которыми следует руководствоваться при разработке проектной технической документации для проведения строительно-монтажных работ в бизнес-центре.

правила для арендаторов бизнес центра цена проектирования РД рабочая

ПРАВИЛА ВЫПОЛНЕНИЯ ОТДЕЛОЧНЫХ И РЕМОНТНЫХ РАБОТ ДЛЯ АРЕНДАТОРОВ БИЗНЕС-ЦЕНТРА

Термины и определения для правил арендатора бизнес-центра

«Управляющая компания» - юридическое лицо, заключившее договор по комплексному управлению зданием.

«Арендатор» - юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель без образования юридического лица), заключившее договор и несущее права и обязанности, предусмотренные указанными договорами и действующим законодательством.

«Архитектор» - лицо, выполняющее архитектурную часть проекта Отделочных Работ.

«Бизнес-центр» - бизнес - центр, общей надземной площадью около 30 000 кв.м. и общей подземной площадью около 15000 кв.м., также прилегающая территория к нему, которая указана на плане участка, являющегося Приложением 1 к настоящим Правилам.

«Здание» - нежилое здание, входящее в состав бизнес-центра, расположенного по адресу: г. Москва. «Внешний фасад помещения» - часть помещения Арендатора, являющаяся одновременно внешней стеной Здания, включающая в себя, но не ограничиваясь этим, все структурные элементы здания и остекление.

«Договор аренды» «Договор» - документ, содержащий соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, связанных с арендой помещения здания, совершенный Арендатором, а также все Приложения, изменения и дополнения к нему.

«Места общего пользования» - площади здания с открытым доступом для посетителей, включая холлы, паркинг, общедоступные лестницы и лестничные площадки, общественные лифты, общественные туалетные комнаты, а также иные площади, периодически отводимые для совместного использования всеми Арендаторами и посетителями здания, технические помещения, а также помещения, не сдаваемые в аренду.

«Инженер проекта» - лицо, выполняющее по поручению Арендатора инженерную часть проекта отделочных работ.

«Инженерная служба» - служба управляющей компании, которая осуществляет техническое обслуживание оборудования базовых инженерных систем зданий и управляет их работой.

«Инженерно-диспетчерская служба» - служба управляющей компании, которая осуществляет техническое обслуживание оборудования систем.

электронной безопасности, управляет их работой, а также следит за выполнением и гостями правил бизнес-центра.

«Неотделимые улучшения» - улучшения и изменения, которые производятся в Помещении и не могут быть отделены (демонтированы) без причинения вреда Помещению. Таковыми, в частности, являются: перепланировка/реконструкция Помещения, изменение элементов поверхности стен, пола и потолка Помещения, установка дверей, дверной фурнитуры и любого оборудования (за исключением свободно установленного технологического оборудования, перечень и установка которого должны быть предварительно письменно согласованы с управляющей компанией).

«Нерабочее время» - время с 20.00 до 8.00 часов в будние дни, а также выходные и праздничные дни.

«Отделочные работы» - любые работы, осуществляемые Арендатором или его Подрядчиками в Помещении, относящиеся к любой стадии строительного процесса, в том числе по Предварительному договору или Договору аренды, и включающего в себя: проектирование, согласование, монтаж инженерных систем, общестроительные работы, отделку, декорацию, монтаж любого оборудования и инженерных систем и сдачу в эксплуатацию. Отделочные Работы в данных Правилах также распространяется на все последующие выполняемые Арендатором ремонтно-строительные работы, а также любые последующие изменения.

«Ответственное лицо Арендатора» - уполномоченное лицо, представляющее интересы в отношениях управляющей компании, обладающее соответствующими полномочиями, имеющее доверенность на получение корреспонденции и представление интересов в отношениях с управляющей компанией, связанных с оперативным решением текущих вопросов. Ответственное лицо должно обладать возможностью круглосуточной связи с управляющей компанией на случай возникновения чрезвычайных обстоятельств.

«Подрядчик Арендатора» - подрядная организация, нанимаемая для выполнения отделочных работ в помещении.

«Пользователи Арендатора» - Арендатор, его должностные лица, партнеры, сотрудники, представители, агенты, поставщики и другие контрагенты.

«Помещение Арендатора» или «Помещение» - нежилое помещение, предназначенное для ведения коммерческой деятельности, расположенное в здании и указанное в договоре аренды и/или предварительном договоре.

«Общие правила бизнес-центра» - Правила бизнес-центра.

«Производитель работ (Прораб)» - ответственный работник, назначаемый каждым из подрядчиков и субподрядчиков для руководства производством соответствующих работ в помещении Арендатора.

«Рабочее время» - время с 8.00 до 20.00 часов с понедельника по пятницу, исключая выходные и праздничные дни, установленные законодательством Российской Федерации.

«Субподрядчик» - организация, нанимаемая подрядчиком Арендатора для выполнения отделочных работ.

«Разрешение» - если иное не установлено в правилах, письменное одобрение, санкционирование и иное аналогичное согласование действий Арендатора.

«Разрешенное использование» - согласованная с Арендодателем/управляющей компанией деятельность Арендатора, осуществляемая им в помещении в соответствии с полученными лицензиями и разрешениями государственных органов и указанная в договоре аренды.

«Правила» - настоящие «Правила выполнения отделочных и ремонтных работ для арендаторов бизнес-центра. Если контекст не предполагает иное, все вышеуказанные определения, используемые в настоящих Правилах в единственном числе, могут означать множественное число, и наоборот. Все используемые заголовки статей приводятся исключительно для удобства пользования.

Граница отделочных работ Арендатора

Настоящим Арендодатель информирует о том, что бизнес-центр проходит сертификацию по международным стандартам системы зеленых жизнеустойчивых зданий BREEAM Europe Commercial 2008. В связи с этим, Арендатор приложит максимальные усилия для соблюдения требований международных стандартов системы зеленых жизнеустойчивых зданий BREEAM Europe Commercial 2008 при выполнении отделочных работ в помещениях.

Основные требования BREEAM, предъявляемые Арендодателем к проведению отделочных и ремонтных работ бизнес-центра, приведены в Приложении.

Требования и рекомендации к отделочным материалам

В здании бизнес-центр а необходимо использовать первоклассные отделочные материалы и обеспечить высокое качество выполнения работ в помещениях Арендатора. Необходимо использовать материалы с низким либо нулевым выбросом летучих органических соединений (ЛОС). Эти материалы включают в себя: краски и лаки, растворители, чистящие средства, пестициды.

Строительные материалы и фурнитуру, клеи и клейкие вещества, уреаформальдегидовую изоляционную пену, продукты из прессованной древесины (твердая древесина, вагонка, ДСП, ДВП), а также мебель, произведенную из данной прессованной древесины. В помещениях с высокими уровнями относительной влажности - кухни, санитарные узлы и т.д. необходимо соблюдать требования устойчивости к грибкам и водорослям, применяемые к декоративным краскам и лакам.

Для достижения этой цели установлены определенные требования к качественным характеристикам отделочных материалов и их применению.

Запрещенные отделочные материалы

наструганное дерево;
низкосортные материалы, имитирующие дорогую отделку;
виниловые обои или стеновая облицовка;
органическое стекло (плексиглас) и полупрозрачные фиберглассовые листы;
фанера;
текстурированный или окрашенный акриловый пластик;
полупрозрачные фиберглассовые листы;
необработанный алюминий с поверхностью после прокатки;
металлический или пластмассовый ламинат.

Зона контроля дизайна

Зона контроля дизайна представляет собой зону офисных помещений Арендатора бизнес-центра контролируемую при выполнении отделочных работ Подрядчиком.

Данная зона включает в себя все потолочное пространство, которое начинается от внутренней части фасада и проходит вглубь этажа до первой глухой внутренней перегородки. Схематически зона контроля дизайна изображена на рис (здесь и далее «Зона контроля»).

В Зоне контроля контролирует следующие позиции в рамках выполнения Арендатором и его подрядчиком отделочных работ в помещениях Арендатора:

Подвесной потолок, включая:
вентиляционные решётки,
дымовые пожарные извещатели,
спринклерные головки.
Светильники.
Рулонные шторы (жалюзи).
Колонны.

Все рабочие места должны располагаться не далее 7 метров от фасада здания. Ниже перечислены основные требования, предъявляемые к отделочным материалам зоны контроля.

Подвесной потолок

Основные требования Арендодателя к подвесному потолку в Зоне контроля бизнес-центра

подвесной потолок должен быть выполнен из ГКЛ либо из потолочной плитки;
цвет потолка: белый;
размер потолочных панелей: 600мм х 1200мм (Armstrong ultima microlook или аналог), 300мм х 1200мм (Linder или аналог). Потолочные панели должны быть установлены длинной стороной вдоль буквенных осей здания (см. рис 3);
в местах примыкания потолка к фасаду здания потолок должен быть выполнен из ГКЛ в соответствии с указанным ниже узлом примыкания на рис. 2, 2а;
вентиляционные решётки, устанавливаемые в гипсокартонном потолке вдоль фасада - щелевые, белого цвета (Halton шириной 130 мм или аналог);
дымовые пожарные извещатели: белого цвета;
спринклерные головки - белые, скрытые.

Во всей Зоне контроля Арендатор должен применять типы подвесного потолка, соответствующие общим характеристикам и требованиям Арендодателя, изложенным в настоящем разделе.

Светильники

Основные требования Арендатора к светильникам, расположенным в Зоне контроля бизнес-центра изложены ниже:

допускаются к применению подвесные либо встроенные в потолок линейные светильники;
подвесные линейные люминесцентные светильники прямого отраженного света с ЭПРА;
в качестве линейных подвесных светильников рекомендуется использовать светильники Zumtobel AERO2 и Siteco Novaluna S. Для встроенных люминесцентных светильников необходимо предусмотреть отвод тепла.

В качестве встраиваемых линейных светильников рекомендуется использовать XAL minimal 60 system, Kreon Prologe 80 in-line. Все линейные светильники должны быть расположены параллельно буквенным осям здания, указанным на прилагаемой схеме. План расположения светильников типа iLED SIRIUS

Для подсветки колонн должны быть применены монтируемые в потолок из ГКЛ, примыкающий к фасаду Здания: даун лайты типа iLED SIRIUS 93629 in 3500K 300 или их аналог с идентичными техническими характеристиками. Расположение таких светильников указано на рис. iLED SIRIUS

Цветовая температура всех светильников- 3000-3500К. Освещенность (Г-0,8) должна быть не менее 500 Люкс. План расположения приборов освещения, типы светильников и светотехнический расчет необходимо согласовать.

Рулонные шторы (жалюзи) в бизнес-центре

На окнах по всему периметру этажа здания бизнес-центра (за исключением цветных окон зубчатого фасада) в обязательном порядке устанавливаются управляемые рулонные тканевые шторы (жалюзи) в полную ширину и высоту стеклянного полотна. Ткань должна быть строго Verosol SilverScreen.

Шторы (жалюзи) должны крепиться к потолку в соответствии с рисунке представленными выше. В случае крепления по образцу рис. 2а необходимо предусмотреть возможность съема нижних рулонных штор для возможности доступа к верхним.

Название: Verosol серия SilverScreen

Освещение и устройства контроля освещения

Арендатор несет ответственность за освещение во всем помещении. При этом следует принимать во внимание следующие требования к освещению:

В каждом помещении должен быть предусмотрен ручной контроль освещения, а также ручной контроль освещения отдельных зон офисного пространства.
В офисных помещениях со свободной планировкой необходимо предусмотреть зонирование освещения с ручным контролем на каждые 4-8 рабочих места.
Каждое помещение должно быть оборудовано датчиком дневного света, датчиком присутствия и ручным пользовательским контролем. В офисных помещениях со свободной планировкой система должна обеспечивать независимое освещение каждой зоны в 40 м2 офисной площади (из расчета 10 м2 на одного человека). Обязательное требование - установка одного ручного выключателя на каждые 40 м2 офисной площади.
Рабочие места, расположенные вблизи окон, должны зонироваться и контролироваться отдельно от других рабочих мест.
Каждый Арендатор должен обеспечить устройство аварийного освещения на путях эвакуации из помещения.
Световые указатели на путях эвакуации оборудуются резервным питанием от встроенных аккумуляторных батарей.
Каждый Арендатор должен предусмотреть наличие одного светильника "ночного освещения", расположенного в зоне ресепшн офиса. Он должен быть подключен к отдельной цепи и подсоединен к счетчику Арендатора. Этот светильник остается включенным круглосуточно.
Датчики движения (типа CDM) должны устанавливаться в холлах, а датчики присутствия (тип CDP) должны устанавливаться в офисных помещениях.
Данное оборудование должно быть интегрировано с приборами ручного пользовательского управления освещением в соответствующих зонах.
Арендатору необходимо выполнить систему контроля и управления освещением и уровнем освещенности в арендуемых помещениях в целях снижения энергопотребления здания в целом (конкретные требования будут указаны в Технических условиях). При этом допускается в части арендуемых помещений Арендатора принудительное отключение системы освещения.
Все люминесцентные и компактные люминесцентные лампы должны быть оснащены высокочастотными пускателями.

Все внутреннее и внешнее освещение, где это применимо, должно иметь требуемые уровни освещенности (в люксах), как это указано в CEN EN 12464 Части 1 и 2:

Офисы - 500 люкс;
Коридоры - 200 люкс;
Серверные - 200 люкс.

Яркость бликов на экранах персональных компьютеров должна быть сокращена согласно требованиям СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы». Уровень яркости бликов на поверхностях рабочих мест не должен превышать 40 кд/м2.

Конструктивные требования и технические условия

Все проходы инженерных коммуникаций сквозь конструктивные элементы здания должны быть оборудованы гильзами, загерметизированы, защищены от огня согласно строительным нормам и правилам и утверждены в письменной форме управляющей компанией. Все сквозные отверстия в плитах перекрытия и других несущих конструкциях здания должны выполняться только сверлением алмазными коронками с использованием водяного пылесоса. Прежде чем выполнить отверстие в плите перекрытия для установки оборудования, необходимо просверлить пробное отверстие в центре предполагаемого отверстия большего диаметра.

Все работы по устройству отверстий в конструктивных элементах здания без согласования с управляющей компанией категорически запрещены. Ответственность за получение письменного утверждения управляющей компанией любых работ по сверлению отверстий алмазными коронками до их начала несет Арендатор. Арендатор должен за свой счет компенсировать любой ущерб (включая ущерб, причиненный водой), вызванный операциями алмазного бурения.

Не допускается пробитие отверстий с использованием отбойного молотка. Все инженерные коммуникации, а именно: воздуховоды, трубопроводы, электрические лотки, должны прокладываться параллельно строительным осям и строго вертикально. Полезная нагрузка на пол в здании составляет 400 кг/м2.

Гидроизоляция полов бизнес-центр

Гидроизоляция должна быть выполнена в помещениях бизнес-центра, где возможно появление воды на полу. Места с возможной утечкой воды должны быть оборудованы датчиками протечки воды с двумя точками оповещения: центральный диспетчерский пункт и на этаже (предположительно ресепшн). Также должен быть организован доступ в место установки датчика. Арендатор обязан провести работы по гидроизоляции с учетом требований управляющей компании, а все стоки в полу, прочистные люки и т.п. необходимо снабдить гидроизолирующими фланцами, выступающими за границы стока во всех направлениях не менее чем на 250 мм. Любые отверстия в полу должны быть соответствующим образом заделаны с обеспечением водонепроницаемого стыка с гидроизоляционной мембраной и заполнены огнестойким составом.

Системы гидроизоляции должны состоять из гидроизоляционной мембраны, защитного слоя и отделочных элементов пола, уложенных на слой строительного раствора или клея.

Подрядчик Арендатора должен предоставить гарантию на работы на срок не менее двух лет, начиная с даты окончательной приемки, а также получить 10-летнюю гарантию производителя на материалы и технологию в целом. Процедура и условия предоставления вышеуказанных гарантий оговорены в разделе «Гарантийные обязательства».

Искать